博顿投资:工业地产领域的科学选址专家

博顿投资:工业地产领域的科学选址专家
文/吴君
工业地产,作为住宅、商业和综合类用地过热后的下一个经济热点,逐渐得到各界越来越多的关注目光,尤其对于一些生产型企业来说,工业土地可谓是企业发展的命脉。然而近些年来,我们听到越来越多企业家抱怨工业用地无从选择。拿地门槛高、成熟工业区块土地资源稀缺、工业用地选址难都成为了阻碍企业投资工业用地的门槛。为了帮助企业家们破解这一迷局,我们专程走访了杭州博顿投资咨询有限公司。
这家曾为杭州施恩葆微生物有限公司、美国E&E Company Limited公司、大安控股集团股份有限公司等知名企业进行成功工业选址的企业,是目前市场上最具口碑的一家专业咨询公司。究竟是什么支撑博顿投资在纷繁的市场局势下始终保持清晰的头脑,带着这个问题本刊与资深投资专家缪鸿伟先生展开了一次深入的交流。
 
记者:目前工业用地选址面临着怎样的局面?
缪鸿伟:对一个生产型企业而言拥有自己的工业用地和自有厂房是企业发展壮大的根基,但是随着工业用地多年来持续出让,杭州及其周边地区工业用地存量越来越稀缺。
随着土地资源的逐渐枯竭,政府逐步提高了对入驻企业的门槛要求,使得众多规模偏小、科技含量不高的企业被拒之门外,而二手工业用地又价格虚高并且隐藏着巨大的投资风险。另外随着大城市生活成本持续提高,人力成本节节攀升、利润空间被逐步压缩,中小企业越来越难以在大城市立足。然而这类企业又有实实在在的买地需求,如何获取有效的投资信息、如何科学地选取工业用地,成为了企业的当务之急。
 
记者:如果企业仅凭熟人介绍或自己以往的经验进行工业用地投资会有怎样的风险?
缪鸿伟:2007年,吉奥汽车总裁缪雪中决定在宣城经济开发区开发新建厂区,在园区内进行整车生产。然而,在实际审批过程中,企业遭遇到了国家整车生产目录审批政策紧缩,3年后,宣城政府提出收回土地,项目最终遭遇流产。2010年前李家巨应湖北随州招商邀请赴当地投资,在当地购得189亩土地的频临破产企业,然而3年后,土地使用权证却该被随州国土局宣布注销,该企业经营状况也因该事件一落千丈,企业负责人也因为这项失败的投资被追究法律责任。这些教训告诉我们,科学选址是决定工业地产项目成功与否的关键。
我们常常跟企业讲,工业用地投资事关生产型企业的生死,因此一定要在一开始就慎重选择,切勿盲目跟风、仓促决定,要用长远眼光科学看待项目前景。
 
记者:博顿如何帮助企业选址?
缪鸿伟:许多企业无法实现科学选址的最重要两个限制性因素是企业的本地化观念太强以及选址考量因素不全面。真正科学的选址需要企业抛弃固有的思维模式,站在发展的长远角度去衡量。
怎样科学选址才能远离陷阱? 这是博顿投资一直深入研究的课题。根据多年的实践经验以及引进国内外科学理论,博顿投最终总结出一套适合中国企业发展趋势具备可实施性的选址操作流程。在接受客户委托后博顿会对客户的现状、要求进行一系列专业、细致的分析,从当地工业用地资源、入园门槛、产业分布情况、周边配套、劳动成本、融资环境、招商扶持政策等各方面为企业制定选址调查权重表,并根据调查结果给出科学的建议。
以往很多因素都未被考虑在选址过程中,后续这些隐性问题一一暴露出来,严重的甚至会导致项目中途流产。比如工业用地出让价格是否包含了该地块的配套设施。一些企业经常以低价购入工业用地地块,但实际入驻后需要自己投入大量资金做基础建设,这部分费用远远超过政府的土地出让价格,企业因此背上沉重的经济负担。又比如当地劳动力的数量以及劳动力敬业水平,一个企业的发展最终的实质是基于人才的发展。调查地域内人才的可获取性直接关系到劳动力的招募难度以及生产效率。三废是否有符合法律法规的处理及排放条件也是我们调查的一个指标。在选址时应考虑尽可能选在对环境影响最小的地方,并且要便于进行污染处理。否则会受到周围居民的反对和排斥,甚而造成被迫关、停、并、转。这些隐性问题的考量是博顿超越同行成为行业领军者的制胜之道。
基于如此全面的调查,博顿出具的各项报告才具有更高的专业度和可信度,才能在最大范围内为投资者降低风险。
 
记者:为何博顿投资能在行业中脱颖而出?
缪鸿伟:这个行业的特殊性,决定了我们的专业度。
成功运作一个工业项目需要提供从项目前期研究、定位与产品设计,直至企业入驻投产后的政务、法务、税务及政策扶持等一系列服务,是一个贯穿全程、系统的资源整合过程,完成一个项目往往需要几年的时间。
本公司的团队是由深耕这个行业多年的资深从业人员和投资专家构成的,具有行业领先的分析方法,有遍布国内外、庞大的企业及其上下游企业资源、以及在操作多个项目过程中沉淀与积累的企业资源和人脉。依托我们专业细致的服务,能切实解决企业客户的困扰和需求,让客户获得1+1>2的合作效应,因此,我们的服务也获得了越来越多客户的信任。
 
记者:除了科学选址博顿还可以为企业做什么?
缪鸿伟:企业买地投资过程是一项专业度很高而且手续十分繁琐的事情,从项目选址、立项到拿到土地证,短则1-2年长则数年,企业往往疲于应付而耽误很多工作,所以我们博顿不光为企业提供科学选址服务,更可以为企业提供全套的办证服务,最大可能的免去企业的买地负担,从而专心发展自己的产业。
记者:博顿为什么要发起“浙商工业地产联盟”这一组织?
缪鸿伟:为了规范工业土地市场秩序树立行业标准标杆,使得工业土地市场信息在开发区与企业界对等顺畅流通,使得企业和园区双方价值最大化,我们博顿投资发起了浙商工业地产联盟这一组织,并得到了浙江省人才协会资本项目研究会、《浙商》杂志、浙商网的支持和协助,如今已获得全国100多家开发区、协会商会、众多家企业的支持和认可。
记者:博顿投资未来的发展计划是什么呢?
缪鸿伟:目前,博顿实现了资源库平台信息发布、资源库企业推介会、点对点(企业)与点对面(协会)信息发布、以及工业地产联盟常规化等企业服务模式,在资源利用上有效导入客户关系管理,确保项目信息传达精准有效,一对一服务企业客户的全程投资。
在未来几年里,博顿投资有着一个宏大的理想,不仅要推动工业地产投资行业向着更规范更专业的方向发展,还要在一定程度上转变企业投资者的投资理念。以往投资者最注重的往往是工业地块的地理位置,事实上,这样的发展思路已经非常落后了。随着产业集群概念的不断完善,有不少产业园完全可以不受制于地域限制,其发展前景和发展规模都远优于老的工业园区。
在博顿投资不遗余力的前期协调下,许多地方政府都对工业项目提供了各种实际优惠政策。比如在海宁招商恳谈会上,博顿就争取到了很多具体的扶持政策。其中包括工商行政类、财务税收类、贷款融资类、企业孵化类等各种优惠,让投资企业真正实现零障碍快速入驻。
除此之外,博顿还致力于长期降低企业综合运营成本,为企业提供后期的厂房规划建设、产业链配套、项目环评安评审批等各种后续保障服务,帮入驻企业解除后顾之忧。未来,博顿投资将继续立足工业用地投资领域,充分发挥自身专业优势,帮助投资者辨别最具价值的投资机会,帮助园区实现招商引资,协助产业升级,为工业用地投资服务领域奉献更大的热情。

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